【案情概要】

本案是上海顺商律师事务所郑何顺律师在上海市松江区人民法院代理的一起房屋租赁合同纠纷案,郑何顺律师透彻分析了案件中的复杂法律关系,最终使当事人的诉求得到了法院的支持。

【判决书】

上海市松江区人民法院

民 事 判 决 书

原告陈某。

委托代理人郑何顺,律师。

被告贺某。

原告陈某诉被告贺某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2013年9月9日立案受理后,依法适用简易程序,于同年10月16日、11月13日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郑何顺、被告贺某均两次到庭到庭参加庭审。本案现已审理终结。

原告陈某诉称:原、被告于2013年3月4日签订《商铺转让合同》,该合同约定由被告承租原告位于上海市松江区明中路的商铺(以下简称“系争商铺”),租赁期限为2013年3月16日至2015年11月30日,转让费为32000元。原告已经依照合同,于2013年3月15日前正式退出经营并向被告交付商铺。但被告仅于2013年1月14日通过网上银行汇给原告10,000元转让费。之后原告屡次催讨剩余22,000元转让费,被告皆以各种理由推脱,拒绝支付余下转让费。故请求法院判令被告支付原告转让费22,000元及违约金18,000元(违约金按该商铺日租金150%计算,自2013年3月22日起暂计至2013年8月22日,要求计算至实际履行之日),共计40,000元。庭审中,原告明确日租金标准按租金2,400元每月计算,即日租金每天80元。

被告贺某辩称:对原告的诉请不予认可,请求依法驳回。签订合同时,原告承诺将店面的拉卡拉转让给被告,但实际没有转让,因为是有收益的,故原告没有及时转交。广场规定原告没有权利转租给第三方,故原告没有权利收取转让费。被告和朱利江单独签订了合同,故原告没有权利再转让。因原告是第四方,没有权利转,只有通过第三方朱利江转。

经审理查明:原、被告于2013年3月14日签订《商铺转让合同》,约定系争商铺转让前为原告承租案外人朱某所得,租赁期限至2015年11月30日。原告转让系争商铺给被告使用后,由被告与朱某签约,继续承租系争商铺。原、被告还约定系争商铺转让费为32,000元。原告已按双方约定将该商铺货物清理,应于2013年3月15日前正式向被告交付该商铺并退出经营。被告已按双方约定,向原告支付转让费10,000元,剩余款项应于2013年3月22日前支付原告。双方逾期交付的,每逾期一日,需按该商铺日租金的150%支付对方相应违约金。

另查明,包括系争商铺在内的松江区新桥镇明中路店铺(产权登记建筑面积为94.97平方米)(以下简称“118室店铺”)的登记权利人为高某、谢某、谢某某。高某、谢某、谢某某将118室店铺委托给上海弘基企业(集团)股份有限公司【以下简称“弘基公司”】经营管理,经营期限为十年,自2009年2月1日起至2019年1月31日止。弘基公司为118室店铺在内的整体商业设施提供服务,包括但不限于招商、寻找合作伙伴、房屋出租等。

2009年11月27日,弘基公司与朱某签订租赁合同,约定弘基公司将118室店铺出租给朱某,租赁期为三年,自2009年12月1日至2012年11月30日。2012年10月15日,弘基公司与朱某续签了上述租赁合同,将租赁期延续自2012年12月1日至2015年11月30日止。双方确认出租面积为60.57平方米。
2011年8月19日,原告与朱某签订《补充协议》约定租赁居间合同延期三个月至2012年11月30日。

2012年11月21日,朱某与原告签订房屋租赁居间合同,约定将118室店铺出租给原告,租期自2012年12月1日至2015年11月30日止。同日,双方签订补充协议,约定:2012年12月1日至2013年5月31日,租金标准为4,222元/月;2013年6月1日至2013年11月30日,租金标准为4,442元/月;2013年12月1日至2014年11月30日,租金标准为4,709元/月;2014年12月1日至2015年11月30日,租金标准为4,992元/月。在平价租金期间即2012年12月1日至2013年5月31日,原告可以寻找新的承租人,如果寻找到合适的承租人,则与朱某签署承租合同。对于寻找新的承租人,其所支付的转让费,即装修、货物费用应归属于原告;每期租金支付给朱某,租金标准为三个月租金,押金支付标准为二个月租金。2013年6月1日起,原告如继续租赁,则按上述租金标准支付给朱某。如果转让,则新的租赁者也以本条款价格直接与朱某签署租赁合同,原告退出。如原告在租赁期内提出对部分或全部店铺进行分租或转租行为,其业态形式和相关细则应该符合该区域的规划。

再查明,2013年3月14日,被告与朱某签订房屋租赁合同,约定由被告向朱某承租系争商铺,建筑面积30平方米。租赁期限自2013年3月16日至2015年11月30日止。租金标准约定为:2013年3月16日至2013年11月30日,2,400元/月;2013年12月1日至2014年11月30日,2,500元/月;2014年12月1日至2015年11月30日,2,600元/月。

以上事实,有商铺转让合同、房屋状况及产权人信息、协议书、租赁合同、补充协议、房屋租赁居间合同及补充协议、房屋租赁合同以及当事人陈述等证据证实,本院予以确认。

本院认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中原、被告于2013年3月14日共同签订了《商铺转让合同》,是双方当事人的真实意思表示。本案争议的焦点:1、原告是否有权转让商铺的承租权。2、原告主张的违约金是否正当。

对于争议焦点1,弘基公司向高某、谢某、谢某某承租系争商铺后,为包括系争房屋在内的整体商业设施提供服务,包括但不限于招商、寻找合作伙伴、房屋出租等。而朱某于2009年12月1日即从弘基公司处取得系争商铺的承租权。之后原告又从朱某处取得系争商铺的承租权。系争商铺现在又由被告承租至今,弘基公司及朱某至今未提出异议,可以认定弘基公司应当知道系争商铺由朱某几次转租的事实。而根据原告与朱某之间签订的《房屋租赁居间合同》的补充协议,本院亦可以认定原告是有权转让系争商铺的承租权。基于《商铺转让合同》是双方当事人的真实意思表示,现原告以此主张转让费并无不当,本院予以支持。至于被告提出其拒付转让费是因为原告未能将拉卡拉转让给被告,本院认为,拉卡拉是否转让没有写入合同内容,被告不能以拉卡拉未转让而拒付转让费;况且,原告已于2013年3月将系争商铺交付给被告使用,拉卡拉的转让对被告使用系争商铺并未产生影响,故对于被告拒付转让费的理由,本院不予采纳。

对于争议焦点2,关于逾期付款违约金,双方虽有合同约定,但按系争商铺日租金的150%计算逾期付款违约金,该违约金金额约定过高,被告要求调整,故本院酌情对逾期支付转让费的违约金调整为按日万分之四,从应付款项未付之次日起计算至实际支付之日止。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定,判决如下:

被告贺某于本判决生效之日起十日内支付原告陈某转让费22,000元,并支付逾期付款违约金(以22,000元为本金,按日万分之四计算自2013年3月23日起至实际支付之日止)。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费800元,减半收取400元,由被告贺某负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员 金 贤

书记员 梁峙涛

附:相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
……
二.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
……

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